Pod koniec III kwartału 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie to 6,25 mln mkw. W porównaniu z poprzednim kwartałem zmniejszyły się o ponad 1 proc., co oznacza spadek o niemal 90 tys. mkw. – wynika z analiz firmy doradczej Newmark Polska.

W trzecim kwartale do użytku oddano tylko jeden nieduży obiekt (3,5 tys. mkw.). Jednocześnie z rynku znikają starsze, nieatrakcyjne dla najemców budynki.

Mało budów, mało pustych biur

– Ograniczanie nowych inwestycji w połączeniu z wycofywaniem starszych i nieefektywnych budynków z oferty przełożyło się na znaczący spadek współczynnika pustostanów, do poziomu poniżej 10 proc. – podają autorzy raportu Newmark Polska.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czynsze za biura w stolicy rosną najszybciej od dwóch dekad. „Mamy zaległości”

Wolnych biur w Warszawie jest najmniej od pięciu lat. Średni współczynnik pustostanów spadł do 9,...

Karol Wyka, dyrektor zarządzający działu powierzchni biurowych w firmie Newmark Polska, wskazuje, że w całym 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie powiększą się o niespełna 150 tys. mkw. – W trzech pierwszych kwartałach deweloperzy dostarczyli już 88,7 tys. mkw. – podaje dyrektor Wyka. – Tegoroczna podaż nie zrekompensuje jednak wycofanej z zasobów powierzchni.

Od początku stycznia wycofano z rynku już ponad 140 tys. mkw., z czego prawie 80 proc. w budynkach ukończonych przed 2000 r.

Deweloperzy biurowi w stolicy budują bardzo mało. Pod koniec września w budowie było niespełna 139 tys. mkw. – To o 7,6 proc. więcej niż w drugim kwartale, ale o ponad 51 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku – zaznaczają autorzy raportu. W trzecim kwartale deweloperzy nie rozpoczęli żadnej dużej inwestycji biurowej.

– Według zapowiedzi deweloperów w 2026 r. powstanie zaledwie 60 tys. mkw. biur – najmniej w historii warszawskiego rynku, co jeszcze bardziej pogłębi lukę podażową. Najemcy poszukujący dużych modułów o powierzchni ponad 3 tys. mkw., szczególnie w prestiżowych lokalizacjach i biurowcach spełniających najwyższe standardy zarówno środowiskowe, jak i technologiczne już dziś mają ograniczony - zaznacza Karol Wyka.

Większy ruch na rynku biur

– Od początku 2025 r. aktywność najemców na stołecznym rynku utrzymuje się na relatywnie stabilnym poziomie, choć w trzecim kwartale była nieco większa niż w poprzednich dwóch kwartałach – mówią eksperci Newmark Polska.

Od lipca do września najemcy wynajęli w Warszawie ponad 185,1 tys. mkw. biur, przewyższając średnią z pierwszego półrocza (150,7 tys. mkw.). Od początku roku do końca trzeciego kwartału najemcy wynajęli prawie 486,5 tys. mkw. powierzchni biurowej, to mniej niż w analogicznym okresie w 2024 r. tylko o 1,9 proc.

– W pierwszych trzech kwartałach nieznacznie większym zainteresowaniem cieszyły się lokalizacje centralne, na które przypadło 54 proc. całkowitego popytu odnotowanego w tym czasie – podają autorzy raportu.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Jesienny sprint po biura. Może zabraknąć dobrych powierzchni

Najemcy biur intensywnie poszukują no...

Pro

W trzecim kwartale 2025 r. na warszawskim rynku dominowały nowe umowy, których udział w transakcjach najmu sięgnął 47 proc. Na pozostałe 53 proc. złożyły się renegocjacje (40 proc.), przednajmy (6 proc.), ekspansje (5 proc.) i transakcje na potrzeby własne (2 proc.).

– W sumarycznym popycie za pierwsze trzy kwartały 2025 r. nowe umowy, które stanowiły 41,8 proc. wszystkich transakcji, nieznacznie wyprzedziły renegocjacje (41,6 proc.) – podają autorzy raportu.

Po raz pierwszy od końca 2020 r. współczynnik pustostanów w stolicy spadł poniżej 10 proc., do 9,7 proc. pod koniec września, co oznacza spadek o 1,1 pkt proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 1,1 pkt proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

– W kolejnych kwartałach spodziewamy się utrzymania trendu spadkowego ze względu na małą aktywność deweloperów i coraz liczniejsze inwestycje w modernizację lub konwersję istniejących budynków biurowych, co wiąże się z ich czasowym lub trwałym wycofaniem z rynku – mówią autorzy raportu.

Ile kosztuje dobre biuro 

Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa, lider ds. ESG w firmie Newmark Polska, podaje, że w trzecim kwartale średnie miesięczne czynsze w najlepszych biurowcach pozostały na poziomie zbliżonym do odnotowanego w poprzednim kwartale – to 22-28 euro za mkw. w centrum, a poza centrum – 16-18 euro za mkw.