Najem mieszkań w Polsce – co to za rynek? Proszę o podanie kilku najważniejszych liczb, które go opisują.
Paulina Benda: W Polsce nie ma dziś żadnych w pełni wiarygodnych, kompleksowych danych pokazujących skalę rynku najmu mieszkań. To rynek w dużej mierze rozproszony i wciąż słabo zmapowany. Jedyną twardą liczbą, którą możemy się posługiwać, jest ok. 1,3 mln osób rozliczających ryczałtowy podatek od najmu. W tej grupie są jednak zarówno właściciele jednego mieszkania, jak i osoby posiadające kilka, kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lokali, więc trudno na tej podstawie precyzyjnie określić skalę rynku.
Z perspektywy operacyjnej widać natomiast, że jeśli chodzi o prywatnych właścicieli, tempo wprowadzania nowych mieszkań na rynek wyraźnie wyhamowało. Wynika to przede wszystkim z relatywnie niskich stóp zwrotu oraz wysokiego poziomu ryzyka po stronie właściciela – m.in. w związku z obowiązującą ustawą o ochronie praw lokatorów.
Jednocześnie dynamicznie rośnie sektor PRS (Private Rented Sector), czyli mieszkań kupowanych przez fundusze inwestycyjne, które akceptują niższe stopy zwrotu. Wzrosty widać również w segmencie prywatnych akademików, szczególnie w największych miastach.
To rynek, który się rozwija, czy raczej widać na nim spowolnienie? I co go czeka w najbliższej przyszłości?
Na rynku najmu widać dziś wyraźne spowolnienie po stronie prywatnych inwestorów, przede wszystkim ze względu na spadek rentowności. Dodatkowym czynnikiem jest sytuacja geopolityczna – wojna za wschodnią granicą wpływa m.in. na decyzje części zagranicznych studentów. Widzimy, że rodziny z krajów takich jak Hiszpania czy Włochy częściej wybierają dziś inne kierunki niż Polska. Istotny wpływ ma także otoczenie regulacyjne. Z jednej strony obowiązuje ustawa o ochronie praw lokatorów, z drugiej – zapowiadane są zmiany dotyczące najmu krótkoterminowego, których ostateczny kształt wciąż nie jest znany. W efekcie rynek znajduje się w pewnym zawieszeniu – inwestorzy czekają na jasne zasady.
Czytaj więcej
Na początku kariery zwracałam uwagę głównie na parametry techniczne i logiczne, tzw. ROI, czyli stopę zwrotu z zakupu nieruchomości – pomijałam inn...
Jeśli ma się dziś wolne środki pozwalające na zakup mieszkania, warto to robić z myślą o wynajmie i zarabianiu na tym?
Tak, ale z innym nastawieniem niż jeszcze kilka lat temu. Dziś zakup mieszkania to częściej decyzja o zabezpieczeniu kapitału niż o generowaniu wysokich bieżących zysków. Stopy zwrotu z najmu są obecnie relatywnie niskie – w większości przypadków nie mówimy już o wysokiej rentowności. Oczywiście zdarzają się inwestycje przynoszące 8–9 proc., ale są to raczej wyjątki niż standard. Właściciele coraz częściej biorą pod uwagę także wzrost wartości nieruchomości w czasie. Polska nadal jest relatywnie tanim rynkiem na tle Europy Zachodniej, więc potencjał wzrostu cen wciąż istnieje i to jest istotny element całkowitego zwrotu z inwestycji.
A co z zakupem nieruchomości na kredyt? Opłaca się to robić, licząc na zysk z wynajmu?
Jeżeli ktoś ma zdolność kredytową, to zakup mieszkania na kredyt nadal ma sens – nawet jeśli bieżący przepływ finansowy nie jest wysoki. Kluczowy jest tu mechanizm dźwigni finansowej. Kiedy zainwestuje się własne 100 tys. zł, pracuje dla nas tylko ta kwota. Natomiast przy zakupie mieszkania na kredyt inwestor zarządza aktywem o znacznie większej wartości. Nawet jeśli dziś dochód z najmu jedynie pokrywa koszty, to w dłuższym horyzoncie – 10, 15 czy 20 lat – kredyt zostaje spłacony, a wartość nieruchomości najczęściej rośnie. Istotna jest też inflacja – rata kredytu pozostaje nominalnie podobna, podczas gdy czynsze najmu w czasie rosną. To powoduje, że inwestycja może zyskiwać na opłacalności wraz z upływem lat.
Jakie mieszkania cieszą się największą popularnością wśród najemców? Mam na myśli zarówno wielkość, jak i np. rodzaj budownictwa, lokalizację.
To zależy od rodzaju najmu. W najmie krótkoterminowym kluczowa jest liczba osób, które mogą komfortowo korzystać z mieszkania, a nie tylko jego metraż. Istotna jest także lokalizacja – niekoniecznie ścisłe centrum, ale miejsce dobrze dopasowane do celu pobytu gościa. W najmie długoterminowym bardzo ważna jest cena, choć dla części najemców równie istotna pozostaje lokalizacja. W praktyce wszystko zależy od grupy docelowej. Kluczowe jest to, by od początku wiedzieć, dla kogo kupuje się mieszkanie. Inne potrzeby ma student (bliskość uczelni i komunikacji), inne osoba pracująca, a jeszcze inne rodzina z dziećmi. Problemem bywają mieszkania odziedziczone, które często nie są dostosowane do potrzeb najemców i wymagają obniżenia ceny.
Czy zarządzanie wynajmem mieszkania, które się ma, można traktować jako dodatkowe zajęcie, czy wymaga to takiego zaangażowania, o które trudno „przy okazji”, gdy robi się coś innego na tzw. pełny etat?
To zależy od skali i rodzaju najmu. Przy jednym mieszkaniu, dobrych najemcach i bliskiej lokalizacji jest to możliwe do pogodzenia z inną pracą. Natomiast w wielu przypadkach pojawiają się trudności – szczególnie gdy właściciel mieszka daleko i nie ma możliwości reagowania na bieżące sytuacje.
W najmie krótkoterminowym praktycznie nie da się tego traktować jako zajęcia „po godzinach”. To działalność wymagająca zaangażowania przez cały rok – również w weekendy, święta czy w środku nocy. Przy kilku mieszkaniach staje się to już pełnoetatowym zajęciem.
Czytaj więcej
Icon Re, firma deweloperska odpowiedzialna za realizację inwestycji Orris Residence, zlokalizowanej w centrum Warszawy, poinformowała media branżow...
Co w tej działalności może być największym zaskoczeniem dla indywidualnych właścicieli mieszkań, którzy dopiero zaczynają raczkować „w branży”? I największą trudnością?
Dla wielu osób największym zaskoczeniem jest dziś to, jak trudno pozyskać najemcę. Jeszcze kilka lat temu wystarczyło wystawić ogłoszenie i zorganizować dzień otwarty. Dziś często potrzeba kilkudziesięciu, a nawet kilkuset prezentacji, zanim znajdzie się odpowiednią osobę. Drugim wyzwaniem jest weryfikacja najemców – konieczna, by ograniczyć ryzyko. Właściciele często nie wiedzą, jak ją przeprowadzić i jak rozmawiać o finansach czy stabilności najemcy. Dochodzi do tego rosnąca roszczeniowość – najemcy oczekują dziś szybkiej reakcji i pełnej obsługi, także w drobnych sprawach.
Jak bardzo różnią się ceny wynajmu w różnych miastach?
Różnice są bardzo duże i mają bezpośredni wpływ na rentowność inwestycji. Warszawa jest najdroższym rynkiem pod względem cen zakupu, ale relatywnie mniej atrakcyjnym pod względem stóp zwrotu z najmu.
W mniejszych miastach – np. na Śląsku czy w Łodzi – ceny zakupu są niższe, a relacja czynszu do wartości nieruchomości bywa korzystniejsza, co przekłada się na wyższe stopy zwrotu. Dlatego coraz więcej inwestorów rozważa lokowanie kapitału właśnie poza największymi metropoliami.
Ten rynek najmu, z którym mamy obecnie do czynienia, to tzw. rynek właściciela czy rynek najemcy? Która strona organizuje castingi, a która na nie chodzi?
Obecnie jest to zdecydowanie rynek najemcy. Najemcy mają bardzo duży wybór i często oglądają kilkanaście mieszkań przed podjęciem decyzji. To oznacza, że właściciele muszą konkurować jakością, ceną i standardem obsługi. Dobry najemca stał się dziś zasobem, o który trzeba zabiegać.
Ile mieszkań trzeba by dziś mieć na wynajem, żeby być szczęśliwym rentierem i nie martwić się o np. o życie na emeryturze?
To zależy od oczekiwanego poziomu dochodu. Często pojawia się poziom ok. 10 tys. zł miesięcznie jako punkt odniesienia dla „wolności finansowej”. W realiach Warszawy oznacza to dziś około czterech mieszkań dwupokojowych generujących dochód netto na takim poziomie. To pokazuje skalę kapitału potrzebnego do osiągnięcia takiego efektu – i to, że najem przestał być prostą drogą do pasywnego dochodu.
Paulina Benda
