Luksusowy apartament to bardziej przeżycie niż posiadanie

Luksusowe nieruchomości wzbudzają zainteresowanie niezależnie od sytuacji gospodarczej. Co składa się na to, że dany apartament zalicza się do rynku premium? Jak ważna jest lokalizacja? Mówi o tym Karolina Kaim, która od 30 lat uczestniczy w tworzeniu rynku nieruchomości w Polsce.

Publikacja: 03.09.2023 13:20

Luksusowy apartament to bardziej przeżycie niż posiadanie

Foto: Adobe Stock

Karolina Kaim opowiada o istocie luksusowych nieruchomości.

Karolina Kaim opowiada o istocie luksusowych nieruchomości.

materiały prasowe

Dużo jest tego mieszkaniowego luksusu w Polsce?

Trudno powiedzieć, co to znaczy dużo. My ukuliśmy taką teorię, że każdy rynek ma swoje premium. To ok. 1 proc. danego rynku. Nawet jeśli wyobrazimy sobie, że cały rynek jest „luksusowy”, to i tak przecież coś będzie najbardziej luksusowe, najbardziej prestiżowe, najbardziej ekskluzywne. Od dziesięciu lat deweloperzy stają się coraz odważniejsi w kreowaniu nowych projektów, które mają w sobie wiele elementów premium. Szalenie istotna jest lokalizacja, ale przy dużej inwestycji tę lokalizację można wykreować.

Jak stworzyć luksusowy adres z adresu, który nie jest postrzegany jako luksusowy?

Bardzo istotna jest wielkość, skala inwestycji. Jeśli jest to jedna kamienica z kilkoma czy kilkunastoma apartamentami, to może zostać zdominowana przez sąsiedztwo np. starych, zaniedbanych budynków. Jeśli zaś ma się przywilej budowania apartamentowca, w którym jest kilkadziesiąt czy kilkaset apartamentów, który ma rozległe partery, które nie zostaną sprzedane Żabkom czy Biedronkom, to można stworzyć miejsce o określonym stylu i charakterze. Najważniejsze, żeby ta przestrzeń na parterach była mądrze zagospodarowana i mądrze zarządzana. Nieszczęściem wielu nieruchomości mieszkaniowych jest to, że ta powierzchnia na parterach jest dla deweloperów obciążeniem, nie mają na nią pomysłu. Tymczasem to parter kreuje wartość nieruchomości – tego, co powyżej, i tego, co obok.

Co wpuszczać na partery, żeby nie zabić luksusowego charakteru budynku?

Mogą to być np. fajne, choć niekoniecznie superdrogie restauracje. Na pewno jednak muszą przyciągać ludzi. Mogą to też być usługi, ale w ładnych, dobrze wyglądających wnętrzach. Chodzi o miejsca, do których ludzie się zlatują jak do miodu.

I pewnie to luksusowe, wykreowane miejsce będzie przyciągało kolejne luksusowe inwestycje?

Oczywiście. Zawsze najważniejszy jest dobry sąsiad. Na pewno ten pierwszy inwestor, który kreuje lokalizację, ma najtrudniej. Wszyscy kolejni zarabiają na jego „kreacji”. Dlatego trzeba cenić dobrego sąsiada. Podnosi on wartość sąsiednich nieruchomości.

Pierwsze skojarzenie z luksusowymi apartamentami w Polsce to dwie warszawskie wieże – Cosmopolitan i Złota 44. To już symboliczne adresy. Czy dołączą do nich kolejne, które staną się podobnym symbolem?

Myślę, że tak, choć na razie nie przychodzi mi na myśl żadna równie spektakularna wieża, która byłaby na ukończeniu. Na pewno jest na nią miejsce na rynku.

Jest za to sporo inwestycji, które oferują po kilka–kilkanaście wysokiej jakości mieszkań. Nie przebiją się jednak do świadomości tak mocno jak luksusowe wieże. Największą rozpoznawalność daje skala.

Są deweloperzy – nie tylko w Warszawie, ale i na południu kraju, i nad morzem, którzy mają aspiracje, by budować luksusowo. Wystarczy spojrzeć, jak fantastycznie przekształciła się Wyspa Spichrzów w Gdańsku. Jest też imponujący projekt Dolnych Młynów w Krakowie, który zmienia oblicze lokalnego rynku. Ciekawe oferty mieszkań z wyższej półki zaczynają się pojawiać także w Katowicach.

Luksus wejdzie do kolejnych miast?

Zdecydowanie tak. Wiele osób, które kupują nieruchomości w takich apartamentowcach jak Złota czy Cosmopolitan, prowadzi biznesy w całej Polsce. Jeśli ktoś spróbuje danego stylu życia w Warszawie, która jest dla niego jednym z adresów, to w innych miastach chce mieszkać w porównywalnym standardzie, w porównywalnych warunkach. Oczywiście – na miarę danej miejscowości. Trudno byłoby przenieść rozwiązania architektoniczne z Nowego Jorku do Katowic albo Kielc.

Deweloperzy na pewno wzorują się na inwestycjach z Warszawy, Trójmiasta, Krakowa. A klienci chcą znaleźć podobny standard, dostosowany do skali miasta. Jeśli miasto jest średnio sześciokondygnacyjne, to dominujący będzie już obiekt 14-kondygnacyjny.

Nie tak dawno za luksusowe uchodziło mieszkanie w cenie miliona złotych. Dziś taka kwota wystarczy na zwykły, niekoniecznie wielki lokal, niekoniecznie z prestiżowym adresem. Ile kosztują apartamenty premium?

Średnia cena mieszkań w Warszawie to już ok. 15 tys. zł za metr. W 2014 r. było to dokładnie 7,5 tys. zł. W ciągu dziesięciu lat cena się podwoiła. Lokale z wyższej półki kosztują mocno powyżej 30–40 tys. zł za mkw., a te najlepsze – ponad 50 tys. zł, a czasem i 60 tys.

Widziałam ogłoszenie mieszkania w Złotej 44 za ponad 100 tys. zł za metr.

Sky is the limit. Można wystawić apartament i za 130 tys. zł za metr, ale to nie znaczy, że za tyle się on sprzeda. Jak jednak mówi jeden z deweloperów, warto mieć coś naprawdę drogiego. Ceny 50 – 60 tys. zł za metr najlepszych, topowych apartamentów, są moim zdaniem osiągalne, zwłaszcza jeśli są to mieszkania wykończone i wyposażone w najwyższym standardzie.

Kupując taką nieruchomość, kupuje się spokój. Nie trzeba inwestować ani czasu, ani pieniędzy w wykończenie lokalu. Oczywiście, zawsze są wskazane konsultacje z architektami. Ale na pewno lepiej i szybciej wybiera się tkaniny i obrazy do mieszkania niż płytki. Łatwiej jest wejść do wykończonego apartamentu, którego wnętrza zaprojektowali renomowani architekci, które wykończyły najlepsze firmy, mówiąc: „tak, to mi się podoba, kupuję”, niż przechodzić cały żmudny i obciążający proces wykończeniowy. I to właśnie znaczy prawdziwy luksus.

Wciąż warto inwestować w luksusowe apartamenty?

Rynek nieruchomości premium ma to do siebie, że lepiej zachowuje się w momentach kryzysowych. To logiczne, że kiedy mamy kryzys na rynku, to oszczędności trzeba gdzieś przechować, trzeba znaleźć dla nich schronienie. Klienci szukają najpewniejszych miejsc, szukają więc najpewniejszych adresów. Wyznacznikiem premium jest nie tylko wielkość oferty. Do kupienia jest na przykład wiele zamków, które kojarzą się z luksusem. „Mam zamek” – brzmi prestiżowo. Ale trzeba wziąć pod uwagę nie tylko koszty utrzymania tego zamku, ale i to, czy znajdą się chętni, by go kiedyś odkupić. Zamek to produkt niespecjalnie sprzedawalny.

A jeśli mamy apartament z dobrym adresem, to chętni na niego zawsze się znajdą. Chodzi więc nie tylko o to, by pieniądze wydać i zaparkować, ale by była to inwestycja, która się zwróci.

Jeśli kupujemy apartament, by go potem wynajmować, to niekoniecznie jest to luksus. Wtedy jest swego rodzaju lokata, która daje nam przychód z czynszu. A w pakiecie dostajemy lokatora, który może być męczący, niesolidny, po wyprowadzce którego trzeba będzie zrobić remont mieszkania. To nie jest luksus. Luksusem jest kupno mieszkania dla siebie, bo się nam ono podoba, i korzystanie z niego np. trzy tygodnie w roku. Chodzi bardziej o przeżycie niż posiadanie. Kolejne miejsce, kolejny apartament. Kolejne przeżycie. To inny widok z okna, inne zachody słońca, inny styl. Gdzieś patrzyłam z okna na góry, teraz patrzę na jezioro.

Właściciel takiego luksusowego mieszkania i takich luksusowych widoków musi też wiedzieć, że nie będzie miał problemu ze sprzedażą?

Dobra inwestycja w mieszkanie jest wtedy, kiedy mamy kolejkę chętnych do odkupu. Zawsze mówię: "zanim kupisz, od razu mentalnie sprzedaj. Jeśli nie widzisz w głowie kolejki chętnych, odpuść".

Mamy na rynku superekskluzywne domy budowane dla siebie za ogromne pieniądze. A klienci zastanawiają się, dlaczego mieliby kupić taką willę, w takim, a nie innym kształcie, rozplanowaną i urządzoną pod czyjś gust, w dodatku w nieoczywistej lokalizacji, skoro mogliby postawić sobie dom na tańszej ziemi, i to taki, który będzie się im podobał. Nie każdy chce wejść w buty poprzednika.

A w apartamentach premium podstawowe dekoracje zawsze można zmienić. Nikt nie będzie narzekał na kształt mieszkania, bo w budynku są takie właśnie lokale.

Kiedy przyszła pandemia ludzie zaczęli się wyprowadzać za miasto. Czy widać trend budowania willi z dala od centrów?

Pandemia jest daleko za nami. A najbardziej uprzywilejowani finansowo klienci tę willę za miastem już raczej mieli. Przed pandemią był trend powrotu z przedmieść do miast. Bo nie trzeba wozić dzieci do szkoły, nie trzeba pokonywać długiej drogi do pracy. Miasto dostępne na piechotę czy na rowerze jest bardzo atrakcyjne. Pociągająca jest np. wizja zjedzenia śniadania między domem a pracą. Wszystko na trzech ulicach miasta. Nie traci się czasu na siedzenie w samochodzie, na dojazdy. Tacy klienci czas pandemii po prostu gdzieś przeczekali – albo w domu pod miastem, albo w mieszkaniu wakacyjnym. Teraz, po pandemii, wrócili do miasta. Trend pandemicznych ucieczek był tymczasowy, nie utrwalił się. Chodziło jedynie o przeczekanie. Miasto jest magnesem.

Jak polskie mieszkania premium wypadają na tle Europy, świata?

Myślę, że nie powinniśmy mieć kompleksów, jeśli chodzi o ich jakość. To, co u nas jest oferowane w standardzie, w wielu miejscach na świecie jest dodatkowo płatne. Mieszkania w Cosmpolitanie kupowali klienci m.in. ze Stanów Zjednoczonych, Izraela. Byli zachwyceni standardem, który przewyższał ten zagraniczny.

Polacy chętnie kupują mieszkania zagranicą?

Jeśli ktoś ma ten przysłowiowy milion złotych, który na apartament w Polsce pewnie już nie wystarczy, może się wybrać na zakupy zagranicą. Polacy coraz chętniej kupują mieszkania w Hiszpanii, w Portugalii, na Cyprze. W tym ostatnim kraju na mieszkanie trzeba mieć ok. 150 tys. euro. A to tylko trzy godziny lotu i 340 słonecznych dni w roku.


Karolina Kaim

Prezes High Level Advisory i Blueprint Group. Wychowana w pracowni architektonicznej rodziców. Warszawianka od pokoleń. Z wykształcenia architekt, z duszy – artystka. Od 30 lat uczestniczy w tworzeniu rynku nieruchomości w Polsce.

Dużo jest tego mieszkaniowego luksusu w Polsce?

Trudno powiedzieć, co to znaczy dużo. My ukuliśmy taką teorię, że każdy rynek ma swoje premium. To ok. 1 proc. danego rynku. Nawet jeśli wyobrazimy sobie, że cały rynek jest „luksusowy”, to i tak przecież coś będzie najbardziej luksusowe, najbardziej prestiżowe, najbardziej ekskluzywne. Od dziesięciu lat deweloperzy stają się coraz odważniejsi w kreowaniu nowych projektów, które mają w sobie wiele elementów premium. Szalenie istotna jest lokalizacja, ale przy dużej inwestycji tę lokalizację można wykreować.

Pozostało 94% artykułu
Nieruchomości
Raport: w USA singielki posiadają więcej domów i mieszkań niż single. Z czego to wynika?
Nieruchomości
Karolina Prędota-Krystek: Kobiety muszą się bardziej rozpychać, pokazywać, że mają odpowiednie kompetencje
Materiał Promocyjny
Mazda CX-5 – wszystko, co dobre, ma swój koniec
Materiał Promocyjny
Branża bankowa gorszy okres ma za sobą